老龄化专题②｜数字经济时代，“以房养老”离我们还有多远？

8月26日，国务院以“实施积极应对人口老龄化国家战略，推动养老事业和养老产业协同发展”为主题，进行了第九次专题学习。国务院总理李强在主持学习时强调，要深入学习贯彻习近平总书记关于老龄工作的重要指示精神，按照党中央决策部署，认真落实积极应对人口老龄化国家战略，把积极老龄观、健康老龄化理念融入经济社会发展全过程，加强和改进老龄工作，推动老龄事业高质量发展。为此，小编邀您阅读《房产与养老：家庭资产配置与中国老年人健康研究》一书，该书有助于理解老龄化背景下老年人健康和家庭资产配置的动态关系，为制定应对老龄化问题的相关政策提供参考。

随着我国房地产市场机制的逐步建立，实行“以房养老”模式的基本条件已初步形成，尤其是数字经济可以为“以房养老”模式在中国的推行带来新的契机。例如，老年人的住房评估属于二手房交易价值评估，而二手房的交易价格会受到多重因素的影响。通常，保险公司或金融机构为更合理地对二手房的价格进行评估，进而根据相对客观的房屋市场价值确定住房反向抵押贷款的金额，会选择引进专业评估公司对房价进行评估以降低住房反向抵押贷款的风险。受保险公司或金融机构委托的专业评估团队会上门勘察房屋，据此估算房产价值，并出具房屋评估报告。传统的评估方法受人为因素的影响较大、成本偏高、时效性较低，严重阻碍了“以房养老”模式在我国的推进。近些年，伴随大数据的浪潮，部分商业银行启动了对于房屋评估的数字化转型，探索房价的线上评估之路。房价的线上评估主要可以从四方面降低住房抵押贷款的成本。

首先，金融机构与专业的房价评估公司建立系统直连，在个人住房抵押贷款发起过程中，将待评估的房产信息实时发送至评估公司。评估公司收到信息后，通过大数据、近期交易案例比较等方法实时反馈房产评估价格并出具电子评估报告。相较传统的线下评估方式，线上评估可以做到实时反馈房屋的市场价值，提高价值评估服务的时效性。

其次，数字经济可以在很大程度上节省人力成本。一方面，大数据的汇总可以使房产评估不再过度依赖于专业的评估人员，可以有效降低评估成本，为“以房养老”模式在我国的推广提供了可能。另一方面，“以房养老”涉及的个人住房金融服务业务相对复杂，且期限较长，对于作为贷方的保险公司或金融机构构成严峻的挑战。传统的房产抵押需要抵押专职人员不断往返于金融机构与不动产登记中心，效率较低。同时由于对抵押专职人员的过度依赖，容易出现道德风险等问题，如抵押落空、抵押置换、复制抵押凭证等，这些有可能对老年人的个人财产造成损害。数字经济的发展能够有效改善这一现状，目前已有部分商业银行推出了房产在线抵押登记服务，银行专职人员不用再往返于不动产登记中心办理抵押凭证，在很大程度上提高了房产抵押、查询、修改、注销等一系列操作的效率。

再次，数字化抵押方式可以在三个层面降低抵押服务的风险。第一，抵押凭证的归档不仅成本高昂，还有可能存在丢失、损坏等风险，尤其是对于住房反向抵押贷款这类漫长的抵押贷款。在数字化抵押方式下，住房反向抵押办理完成后，相关电子凭证及文件可以长期保存，有效降低了借贷双方的归档成本与风险。第二，数字化抵押方式通过设置系统上的逻辑校验和抵押经办复核的二级审核，可以有效降低抵押操作风险。第三，数字化抵押方式通过对额度和贷款状态进行校验，可以有效预防房产还存在其他未清偿抵押贷款的情形，联动住房抵押贷款和住房反向抵押贷款。

最后，反向抵押贷款中提前清偿的情形虽不常见，但依旧构成保险公司或金融机构对客户服务的重要内容。传统的线下个人住房贷款业务在办理提前清偿时，客户需按照贷款合同约定或业务受理的相关要求，提前预约并到经办金融机构现场办理。而抵押专职人员在受理后需要查阅客户抵押合同相关条款，根据合同再计算出需提前清偿的具体金额，一系列程序烦琐且耗时。数字经济有效改善了这一状况，目前我国部分商业银行推出了功能全面的个人住房贷款线上清偿服务，客户可通过手机银行等线上渠道申请个人住房贷款的提前清偿，可有效解决异地还款等问题。

（以上内容摘自《房产与养老：家庭资产配置与中国老年人健康研究》一书，有删改）

图书简介

《房产与养老：家庭资产配置与中国老年人健康研究》一书通过宏观跨国研究、微观实证研究、家庭资产配置模型、“以房养老”的前景分析与政策建议等模块研究了老龄化背景下老年人健康和家庭资产配置的动态关系，使读者对老年家庭的健康和医疗状况有了更全面、具体的认识，对切实有效地健全医疗卫生保障体系具有一定的现实指导意义，也为我国应对老龄化问题提出和实施相关政策提供了可靠的理论和实践依据。（整理/沈海霞）